Tout savoir sur le crédit immobilier en 2025
Le crédit immobilier est le levier incontournable pour financer l'achat de votre résidence principale ou pour réaliser un investissement immobilier locatif. Notre simulateur gratuit vous permet de calculer précisément votre capacité d'emprunt, vos mensualités et vos frais de notaire pour préparer sereinement votre projet.
La règle des 35% d'endettement
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de respecter un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Cette règle vise à protéger les emprunteurs du surendettement tout en maintenant l'accès au crédit. Notre simulateur intègre automatiquement cette contrainte dans le calcul de votre capacité d'emprunt.
Capacité d'emprunt
Calculez le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et charges.
Mensualités
Estimez vos remboursements mensuels selon le montant, la durée et le taux du prêt.
Frais de notaire
Anticipez les frais d'acquisition : 7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf.
Assurance emprunteur
Intégrez le coût de l'assurance emprunteur dans votre simulation.
Quelle durée choisir pour votre crédit immobilier ?
La durée du prêt immobilier est un paramètre crucial qui impacte directement vos mensualités et le coût total du crédit. Le HCSF recommande une durée maximale de 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA avec différé). Voici l'impact de la durée sur un emprunt de 200 000 € à 3,5% :
15 ans
20 ans
25 ans
Une durée plus courte permet de réduire significativement le coût total du crédit, mais augmente les mensualités. Pour trouver le bon équilibre entre mensualités et coût total, faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
Les frais de notaire expliqués
Les frais de notaire, aussi appelés frais d'acquisition, comprennent plusieurs éléments distincts et varient selon le type de bien acheté :
- Droits de mutation : taxes reversées à l'État et aux collectivités locales (environ 5,8% dans l'ancien)
- Émoluments du notaire : rémunération réglementée du notaire (environ 1%)
- Frais de formalités : démarches administratives (quelques centaines d'euros)
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10% du prix de vente
Différence entre l'ancien et le neuf
Dans l'immobilier ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8% du prix d'achat. Dans le neuf (moins de 5 ans), ils sont réduits à 2-3% grâce à des droits de mutation allégés. Cette différence peut représenter une économie de 10 000 à 15 000 € sur un bien à 250 000 €, ce qui peut compenser partiellement le prix souvent plus élevé du neuf.
L'importance de l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur est généralement exigée par les banques pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Son coût peut représenter jusqu'à 30% du coût total du crédit ! Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités.
Économisez jusqu'à 15 000 €
En comparant les assurances emprunteur et en optant pour une délégation d'assurance.
Changez à tout moment
La loi Lemoine vous permet de résilier votre assurance emprunteur quand vous le souhaitez.
Optimiser votre projet immobilier
Au-delà du simple calcul de crédit, la réussite de votre projet immobilier passe par une stratégie patrimoniale globale. Plusieurs leviers peuvent optimiser votre investissement :
- Défiscalisation immobilière : dispositifs Pinel, Denormandie, LMNP... pour réduire vos impôts
- Investissement locatif : générez des revenus complémentaires avec l'immobilier locatif
- SCPI : investissez dans l'immobilier sans gestion avec les SCPI
- Préparation retraite : constituez un patrimoine immobilier pour préparer votre retraite
Questions fréquentes sur le crédit immobilier
La capacité d'emprunt se calcule en appliquant le taux d'endettement maximum de 35% à vos revenus nets mensuels, moins vos charges existantes. Elle dépend également de la durée du prêt, du taux d'intérêt et du taux d'assurance emprunteur. Notre simulateur intègre tous ces paramètres pour un calcul précis.
Les banques demandent généralement un apport de 10% minimum pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Un apport plus important (20-30%) vous permettra d'obtenir de meilleures conditions de taux. Pour constituer votre apport, découvrez nos conseils pour placer votre argent efficacement.
Oui, le taux d'intérêt est négociable ! Un bon dossier (revenus stables, apport conséquent, épargne résiduelle) vous permettra d'obtenir de meilleures conditions. Faire appel à un courtier ou à un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à négocier les meilleures conditions.
Plusieurs leviers permettent de réduire le coût total : négocier le taux d'intérêt, opter pour une délégation d'assurance moins chère, réduire la durée du prêt si possible, ou effectuer des remboursements anticipés. Un accompagnement professionnel vous aidera à identifier les meilleures options.
Pour un investissement locatif, les banques peuvent prendre en compte 70% des loyers futurs dans le calcul de votre capacité d'emprunt. De plus, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut permettre de réduire vos impôts.
Besoin d'un accompagnement personnalisé ?
Un projet immobilier représente souvent l'investissement d'une vie. Les experts d'ALAIA Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux, vous accompagnent à chaque étape : analyse de votre situation, optimisation du financement, choix de l'assurance emprunteur, stratégie fiscale et patrimoniale.
Que vous souhaitiez acquérir votre résidence principale, réaliser un investissement locatif, ou diversifier votre patrimoine avec des SCPI ou du crowdfunding immobilier, nos conseillers sont à votre écoute pour construire avec vous une stratégie sur-mesure.
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