Attention : Ces abattements sont temporaires (2024-2025) et soumis à conditions strictes. Consultez un expert pour vérifier votre éligibilité.
🎯 Votre rapport d'optimisation personnalisé
Analyse détaillée de votre investissement avec recommandations sur-mesure
• Stratégies d'optimisation fiscale adaptées à votre situation
• Calendrier optimal pour minimiser l'imposition
• Alternatives d'investissement avantageuses
Obtenez votre rapport d'optimisation
Nos experts ALAIA Patrimoine vous rappellent pour établir un rapport d'optimisation sur-mesure et sans engagement
Analyse approfondie de votre projet immobilier
Optimisation fiscale et stratégie personnalisée
Accompagnement par un conseiller expert certifié
Sans engagement • Réponse sous 24h
Merci pour votre demande !
Votre demande de rappel a bien été enregistrée. Un conseiller ALAIA Patrimoine va étudier votre projet et vous contacter dans les 24 heures pour établir votre rapport d'optimisation personnalisé.
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. Cette plus-value est généralement soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf dans certains cas d'exonération. Notre simulateur vous permet de calculer précisément le montant de l'imposition liée à la vente de votre bien.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value immobilière s'effectue en plusieurs étapes. Il faut d'abord déterminer la plus-value brute, puis appliquer les abattements pour durée de détention, et enfin calculer l'impôt sur le revenu (19%) et les prélèvements sociaux (17,2%).
Les éléments pris en compte dans le calcul
Prix de vente : Le montant pour lequel vous vendez votre bien
Prix d'acquisition : Le prix que vous avez payé lors de l'achat
Frais d'acquisition : Frais de notaire et autres frais, déductibles à hauteur de 7,5% du prix d'achat (forfait) ou selon leur montant réel
Travaux : Dépenses de travaux déductibles sous conditions
Durée de détention : Élément clé pour bénéficier des abattements fiscaux
Pour optimiser votre gestion de patrimoine, il est essentiel de bien comprendre ces mécanismes fiscaux avant toute transaction immobilière.
Les abattements pour durée de détention
L'un des principaux avantages fiscaux en matière de plus-value immobilière réside dans les abattements pour durée de détention. Plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous serez imposé sur la plus-value réalisée.
Abattement sur l'impôt sur le revenu
Au-delà de 5 ans de détention : 6% par an de la 6ème à la 21ème année
Au bout de 22 ans : 4% supplémentaires
Exonération totale après 22 ans de détention
Abattement sur les prélèvements sociaux
Au-delà de 5 ans : 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année
De la 22ème à la 30ème année : 9% par an
Exonération totale après 30 ans de détention
💡 Bon à savoir : Ces abattements ne s'appliquent qu'aux résidences secondaires et aux biens locatifs. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale immédiate, quelle que soit la durée de détention.
Les cas d'exonération de la plus-value immobilière
Plusieurs situations permettent de bénéficier d'une exonération totale de l'impôt sur la plus-value immobilière :
Résidence principale : L'exonération est totale pour la vente de votre résidence principale (et ses dépendances immédiates)
Première cession d'un logement autre que la résidence principale : Sous conditions de ressources et si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale
Prix de vente inférieur à 15 000 €
Durée de détention : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux
Cession au profit d'organismes sociaux : Dans certaines conditions
Si vous envisagez de investir en immobilier, ces règles d'exonération sont essentielles à connaître pour optimiser votre stratégie patrimoniale.
La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Depuis 2013, une surtaxe progressive s'applique aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 € par cédant. Cette taxation supplémentaire varie de 2% à 6% selon le montant de la plus-value imposable :
De 50 001 € à 60 000 € : 2%
De 60 001 € à 100 000 € : 2%
De 100 001 € à 110 000 € : 3%
De 110 001 € à 150 000 € : 3%
De 150 001 € à 160 000 € : 4%
De 160 001 € à 200 000 € : 4%
De 200 001 € à 210 000 € : 5%
De 210 001 € à 250 000 € : 5%
Au-delà de 260 000 € : 6%
Cette surtaxe peut représenter un montant significatif. C'est pourquoi il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser la fiscalité de votre transaction.
Stratégies d'optimisation de la plus-value immobilière
Plusieurs leviers permettent de réduire l'imposition sur la plus-value immobilière :
1. Allonger la durée de détention
Comme nous l'avons vu, les abattements augmentent significativement avec le temps. Attendre quelques années supplémentaires peut générer des économies fiscales importantes.
2. Valoriser les travaux réalisés
Les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de construction peuvent être déduits du prix d'acquisition. Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, un forfait de 15% du prix d'achat peut être appliqué, ce qui est souvent plus avantageux.
3. Optimiser le prix de vente
Dans certains cas, négocier un prix de vente légèrement inférieur peut permettre de passer sous un seuil de surtaxe et générer une économie globale supérieure.
Les spécificités des biens loués en meublé (LMNP/LMP)
Pour les investisseurs en immobilier locatif sous le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP), une particularité importante existe : les amortissements déduits fiscalement doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Ces amortissements augmentent artificiellement la plus-value imposable, ce qui peut générer une fiscalité importante lors de la revente. Notre simulateur prend en compte ce paramètre pour vous donner une estimation précise de votre imposition.
⚠️ Important pour les loueurs en meublé : Si vous avez déduit des amortissements de vos revenus locatifs, ceux-ci viendront augmenter votre plus-value imposable lors de la revente. Une anticipation fiscale est donc indispensable.
Pour optimiser ce type d'investissement, il est judicieux de consulter un expert qui pourra vous accompagner dans votre stratégie de placement.
Abattements exceptionnels temporaires (2024-2025)
Dans le cadre de la politique de soutien au logement, des abattements exceptionnels ont été mis en place pour certaines cessions :
Abattement de 85% pour les cessions de terrains à bâtir destinés à la construction de logements collectifs en zones tendues
Abattement de 70% pour les cessions de terrains ou d'immeubles destinés à la construction de logements sociaux en zones tendues
⚠️ Attention : Ces abattements sont temporaires et soumis à des conditions strictes :
Localisation du bien en zone tendue (définies par arrêté)
Engagement de construction dans un délai de 4 ans
Respect des normes environnementales (RE2020)
Quotas de logements sociaux ou collectifs à respecter
Il est impératif de vérifier votre éligibilité auprès d'un professionnel avant d'envisager ce type d'opération.
Plus-value immobilière et préparation de la retraite
La vente d'un bien immobilier s'inscrit souvent dans une stratégie de préparation de la retraite. Le produit de cette vente peut être réinvesti intelligemment pour générer des revenus complémentaires :
Solutions de réinvestissement recommandées
SCPI de rendement : Pour percevoir des loyers sans les contraintes de gestion. Les SCPI offrent un rendement moyen de 4 à 6% par an avec une fiscalité optimisée.
Assurance-vie : Pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse et transmettre son patrimoine dans de bonnes conditions. Après 8 ans, les gains sont peu fiscalisés.
PER (Plan d'Épargne Retraite) : Pour optimiser fiscalement votre épargne retraite avec des versements déductibles des revenus imposables.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à élaborer une stratégie sur-mesure en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs. N'hésitez pas à consulter notre blog pour plus d'informations sur ces différentes solutions.
Cas particuliers et situations complexes
Certaines situations de vente immobilière présentent des spécificités fiscales qu'il est important de connaître :
Vente d'un bien en indivision
Lorsqu'un bien est détenu en indivision, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value. Les abattements et exonérations s'appliquent individuellement selon la situation de chaque co-propriétaire. Par exemple, si l'un des indivisaires occupe le bien comme résidence principale, il peut bénéficier de l'exonération sur sa part.
Vente avec rente viagère
Dans le cadre d'une vente en viager, la plus-value est calculée sur la valeur en pleine propriété du bien au moment de la vente, mais l'imposition est reportée au décès du crédirentier. Cette particularité peut présenter un intérêt fiscal significatif.
Échange de biens
L'échange de deux biens immobiliers constitue une double mutation, et chaque partie est susceptible d'être imposée sur la plus-value réalisée. Des stratégies d'optimisation existent néanmoins pour limiter l'impact fiscal.
Donation avec réserve d'usufruit
La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit permet de transmettre progressivement tout en conservant l'usage du bien. À terme, cela peut optimiser la fiscalité de la transmission.
Ces situations nécessitent souvent un accompagnement personnalisé. Les conseillers d'ALAIA Patrimoine à Bordeaux sont à votre disposition pour analyser votre cas spécifique et vous proposer les meilleures solutions.
Dispositifs de défiscalisation immobilière
Si vous souhaitez continuer à investir dans l'immobilier tout en optimisant votre fiscalité après la vente de votre bien, plusieurs dispositifs existent :
Les principaux dispositifs de défiscalisation
Loi Pinel : Réduction d'impôt de 12% à 21% du prix d'achat en contrepartie d'un engagement de location de 6 à 12 ans dans certaines zones géographiques.
Dispositif Malraux : Pour la rénovation de biens dans des secteurs sauvegardés. Réduction d'impôt de 22% à 30% des travaux selon la zone.
Monument Historique : Déduction fiscale importante (100% des travaux) pour la restauration de biens classés ou inscrits.
Girardin industriel : Investissement dans les DOM-TOM avec réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 110-120% du montant investi.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Optimisation via l'amortissement du bien et des meubles, permettant de générer des revenus non fiscalisés.
Ces dispositifs permettent de continuer à développer votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs pour booster votre épargne et construire un patrimoine diversifié.
💰 Conseil d'expert : Le réinvestissement du produit de votre vente dans un dispositif de défiscalisation peut compenser partiellement ou totalement l'impôt payé sur la plus-value. Une analyse personnalisée est nécessaire pour identifier la meilleure stratégie.
L'importance de l'accompagnement patrimonial
Le calcul de la plus-value immobilière peut s'avérer complexe, notamment lorsque plusieurs paramètres entrent en jeu (travaux, amortissements, situations familiales spécifiques, etc.). Un accompagnement personnalisé par un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de :
Les avantages d'un conseiller en gestion de patrimoine
Anticiper la fiscalité de votre vente : Calcul précis incluant tous les paramètres (travaux, amortissements, surtaxe...)
Optimiser le timing de votre transaction : Identifier le meilleur moment pour vendre en fonction des abattements
Identifier les meilleures stratégies de réinvestissement : Allocation d'actifs adaptée à votre profil de risque et vos objectifs
Sécuriser votre patrimoine et votre prévoyance : Couverture des risques et protection de vos proches
Préparer votre succession dans les meilleures conditions : Optimisation de la transmission avec pacte Dutreil, donation-partage, etc.
Optimiser votre assurance emprunteur : Si vous financez un nouvel investissement
Chez ALAIA Patrimoine, nous accompagnons nos clients dans toutes leurs problématiques patrimoniales, de l'optimisation fiscale à la transmission, en passant par la constitution et la protection du patrimoine.
✅ Méthodologie ALAIA Patrimoine :
Audit patrimonial complet : Analyse de votre situation actuelle
Définition des objectifs : Identification de vos priorités et projets
Stratégie sur-mesure : Recommandations personnalisées et chiffrées
Mise en œuvre : Accompagnement dans la réalisation des opérations
Suivi régulier : Ajustement de la stratégie selon l'évolution de votre situation
Conclusion : Anticipez et optimisez votre plus-value immobilière
La fiscalité de la plus-value immobilière représente un enjeu financier majeur lors de la vente d'un bien. Entre l'impôt sur le revenu (19%), les prélèvements sociaux (17,2%) et la potentielle surtaxe, l'addition peut atteindre plus de 36% de la plus-value réalisée. Cependant, de nombreuses stratégies d'optimisation existent pour réduire cette charge fiscale.
Les points clés à retenir
La durée de détention est le facteur le plus important : exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux)
La résidence principale bénéficie d'une exonération immédiate et totale
Les travaux peuvent être déduits (réels ou forfait de 15% après 5 ans)
Une surtaxe progressive s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value par cédant
Des abattements exceptionnels temporaires existent pour les zones tendues (2024-2025)
Le réinvestissement du produit de vente doit être anticipé pour optimiser votre patrimoine global
Notre simulateur gratuit vous permet d'obtenir une estimation précise en quelques clics, tenant compte de tous les paramètres : durée de détention, travaux, amortissements, abattements exceptionnels, etc. C'est un premier pas essentiel dans votre réflexion patrimoniale.
Pour aller plus loin et bénéficier d'un conseil personnalisé, nos experts ALAIA Patrimoine sont à votre écoute. Nous vous accompagnons dans toutes vos démarches patrimoniales avec une approche globale et sur-mesure, que vous soyez à Bordeaux, en Nouvelle-Aquitaine ou partout en France.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
❓ Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial, majoré des frais d'acquisition et des travaux éventuels. Cette plus-value est généralement soumise à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
❓ Quand suis-je exonéré de la taxe sur la plus-value ?
Vous êtes exonéré dans plusieurs cas : si vous vendez votre résidence principale (exonération immédiate et totale), si la durée de détention dépasse 22 ans pour l'impôt ou 30 ans pour les prélèvements sociaux, si le prix de vente est inférieur à 15 000 €, ou dans certains cas spécifiques comme la première vente sous conditions de ressources.
❓ Comment calculer la durée de détention ?
La durée de détention se calcule de la date d'acquisition (signature de l'acte authentique chez le notaire) à la date de cession (signature de l'acte de vente). Les abattements commencent à s'appliquer à partir de la 6ème année révolue de détention, soit 5 ans et 1 jour. La méthode de calcul utilisée est la méthode des 360 jours.
❓ Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?
Oui, les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de construction sont déductibles de la plus-value. Vous avez deux options : déduire le montant réel des travaux (avec factures justificatives) ou, pour les biens détenus plus de 5 ans, appliquer un forfait de 15% du prix d'achat. C'est généralement le forfait qui est le plus avantageux. Les travaux d'entretien et de réparation ne sont pas déductibles.
❓ Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
C'est une taxation supplémentaire progressive qui s'applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 € par cédant. Elle varie de 2% à 6% selon le montant de la plus-value. Par exemple, pour une plus-value de 100 000 €, la surtaxe sera de 2% sur la tranche de 50 000 € à 100 000 €. Cette surtaxe s'ajoute à l'impôt de 19% et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
❓ Comment optimiser la fiscalité de ma plus-value ?
Plusieurs stratégies existent : attendre pour bénéficier d'abattements plus importants avec le temps, valoriser les travaux réalisés (forfait de 15% après 5 ans), optimiser le timing de vente pour éviter de franchir un seuil de surtaxe, ou faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour élaborer une stratégie globale incluant le réinvestissement du produit de vente.
❓ Que faire du produit de ma vente immobilière ?
Selon vos objectifs patrimoniaux, plusieurs options s'offrent à vous : réinvestir dans l'immobilier (neuf avec dispositif Pinel, LMNP, etc.), diversifier avec des SCPI pour percevoir des loyers sans gestion, optimiser votre retraite avec un PER, sécuriser votre capital avec une assurance-vie, ou combiner plusieurs solutions. Un conseiller patrimonial peut vous guider dans ces choix en fonction de votre situation fiscale, votre âge et vos projets.
❓ Les amortissements LMNP impactent-ils la plus-value ?
Oui, si vous avez loué votre bien en meublé (LMNP ou LMP) et déduit des amortissements de vos revenus locatifs, ces amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Cela augmente artificiellement la plus-value imposable. Notre simulateur prend en compte ce paramètre pour vous donner une estimation précise.
💡 Vous avez d'autres questions ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations et vous accompagner dans votre projet immobilier. Contactez-nous pour un rendez-vous personnalisé et sans engagement.
